業主湊錢改造舊社區，可行嗎？溫州人給了答案。
近日，溫州樂清虹橋鎮的老虹苑社區湊錢建房引發廣泛關注。 52戶居民每戶預交20萬元，湊了1,010萬元，用於拆除、設計、建造、電梯、管線等。
每平方公尺1821元的成本實現了樓梯房變身電梯房，兩房變三房，還自備車位，面貌煥然一新。
老虹苑小區自籌自建加原拆原建模式，為舊房改造開闢了一條新路。對上海艱難繁劇的舊房改造任務，更有啟發意義。
01
高樓林立的陸家嘴、萬國建築博覽會的外灘是上海的面子，海量的「老破小」才是上海的里子。
根據上海市住建委及第七次全國人口普查數據，上海2000年底前建成的城鎮住宅約4.2億至4.6億平方米，佔全市存量住宅的40%—45%。中心城區更驚人。
黃浦、靜安、徐匯等傳統市區，2000年前住宅佔比普遍在60%—75%。曹楊、彭浦、鞍山、田林等“老公房大本營”，更是堆積了2.5億平方米的“老破小”。
上海是全國老房子佔比最高的超大城市，沒有之一。
上海的「老破小」不僅佔比高、總量大，而且「破」得很有特色，比如上海特色的「小梁薄板」。
「小梁薄板」是上海特有的一種不成套舊住房類型，建於20世紀60-70 年代。梁小板薄、地基淺的極致省材料，三戶人家合用廚衛的極致省面積。能省的、不能省的都省了，堪稱現代城市建築史上的奇觀。
近半世紀的超負荷使用，這些頂級老破小早已不堪重負，漏水跳閘是尋常事，隔音防潮形同虛設。
這種居住體驗差到極點、建築安全令人擔心到極點的上海特色老破小，上海人苦之久矣。
直到2022年上海市加快「兩舊一村」改造後，總算看到了盡頭。經過三年攻堅，2025年底上海基本完成小梁薄板房屋改造。
改完“小梁薄板”，還有數量更龐大的磚混老公房。磚混老公房主要建於20世紀八十年代，依照《建築結構可靠度設計統一標準》（GB50068-2018）的規定，一般住宅的設計使用年限為50年。這些跨世紀老公房也到了非改不可的極限了。
上海正進入舊房改造的高峰期。
02
目前上海已經明確了「成片項目’綜合改’、零星項目’優化改’、特殊項目’公益改’」三種改造新模式。
三種新模式針對老舊小區實際情況的精準施策，顯然比傳統棚改大拆遷的房地產開發「一刀切」進了一大步。新模式在資金籌措、居民安置等舊改難題上採取了更靈活的多元化模式。政策發力、模式更新後，過去推不動、改不了的老大難項目推得動了。
例如，2024年內江大板房（「小梁薄板」的一種）專案首創「原址回搬+異地置換+金錢補償」多元安置、「歷年增量房源+徵收剩餘房源」統籌使用的改造模式，實現簽約首日即100%生效。該計畫先前兩次啟動未果，有「天下第一難」之稱。
還有彭浦新村彭小區，社區原址40幢非成套老舊住房，是中心城區最大規模舊住房改造計畫。
2025年6月29日，2110戶居民回搬進改造後的17幢高層住房，不僅實現了家家獨門獨戶的宜居之夢，還享受到了齊全的配套。
彭浦新村作為上海最早建成的工人新村，斷斷續續改造了20年，終於在2025年取得了巨大的進展。
成片項目“綜合改”，成效顯著。相較之下，那些年份不高不低、規模不上不下的“零星項目”，就頗為尷尬了。
所謂“優化”，主要是公共設施完善、外觀翻新的局部改造，即便是“特殊戶型做適應性調整”對建築結構的改動也很有限，實際效果是治標不治本。
甚至這種局部「優化」也很難落實，例如為老破小加裝電梯的局部優化，實施起來甚至比原拆原建的大改還要難。這種縫縫補補又三年的“優化”，並不能解決問題，甚至是浪費資源。
以「老破小」糟糕至極的建築基礎、簡陋至極的規劃方案，螺螄殼裡做道場的「優化」能有多大效果？所以，目前上海所有成功的舊房改造項目，無一不是徹底重建。成功「優化」的專案鳳毛麟角。
這種零星計畫的「優化」與其說是解決「老破小」陳年老帳的妥善方案，不如說是政府主導政策性改造的無奈之舉。畢竟政府主導的政策性改造必須統籌安排，資源分配總要分個輕重緩急。不得不抓大放小、先難後易。
問題是，歷史欠帳太多，等不起。
上海目前設定的改造目標是「十四五」期間每年不少於1000萬平方米，十年甚至二十年都改不完。儘管上海市政府近年來加強改造力度，每年都能超額完成目標。
但是，龐大的「歷史欠帳」依然不容樂觀。那些實際設計標準、建築工藝遠遠達不到國標要求的老破小，還能撐那麼久嗎？如果所有舊房改造工程都要政府主導推動，只怕是「80後」老破小還沒改完，「90後」老房改造又迫在眉睫了。
因此，上海目前政府主導政策性改造的三種新模式還不夠，需要居民自主改造模式作為補充。溫州樂清虹橋鎮的老虹苑小區，可供參考。
03
相較於政府主導的“大包大攬”，居民自主改造別具優勢。
首先是專案選擇更靈活，相較於政府主導的政策性改造輕重緩急的嚴謹排序，居民自主改造更因地制宜。
有條件、有需求的就可以上，不必過於拘泥於設計年限。三、四十年的老房子遲早都要改，居民自主改造先行一步，居民是早改早享受，也能為政府將來的舊改工程減輕負擔。
其次是資金來源多元靈活，居民自籌、社會資本都可以參與，減少了政府補助的壓力，節省了財政支出。而且居民自籌出資，參與設計規劃、施工的積極性更高、「腰板」更硬，也有利於真正把舊房改成好房。
而且，相較於溫州，上海推行居民自主改造的市場基礎較好。大量老破小集中於中心城區，這些「黃金地段」的老破小，自主改造不僅提升了居住舒適度，更有明顯的升值空間，居民的接受度更高，社會資本的參與空間也更大。
改造工程如能有一定的居住套數增量，可以部分甚至完全消化建築成本，並不是「虧本買賣」。
因此，與其「零星計畫」搞優化，不如優先考慮「零星計畫」推進居民自主更新。甚至在一些推進難度大的大型老舊社區，也可以根據具體情況化整為零。有條件推行居民自主改造的樓組先行一步，對整體的工程推進也是有益的。
國務院於2026年5月正式印發的首個國家級城市更新專案規劃《城市更新「十五五」規劃》，已經將「支持老舊住房自主更新」明確納入「好房子」建設範疇。
浙江、廣東等地已經為居民自主改造建章立制，例如《浙江省城鎮社區更新條例》明確表示「房屋建築所有權人可以提出更新專案申請」。
政策的大門已經打開，成功的計畫也有了，困擾上海多年的「老破小」改造更新難題應該有新的解題思路。
讀報知天下事：上海「老破小」改造，有新玩法了