曾經，中國房地產繁榮的規模令人驚嘆。幾十年來，中國推動了世界上有史以來最大規模的房地產繁榮景象，甚至中共政府稱房地產是經濟支柱。然而隨著房地產領域持續蕭條，其危機規模之大且具體情況仍不明晰。現在，國資救市已經無效。而且，中港樓市可能產生「共振」。
華南城清盤成為標誌性事件
最近的房地產市場，彷彿暴風雨來臨前的寧靜。而打破這份寧靜的，是曾被深圳國資寄予厚望的華南城，8月11日，香港高等法院的清盤令致其轟然倒下。
這個標誌性事件的衝擊力，遠非又一家房企倒閉那麼簡單。在筆者看來，它是一個極具象征意義的轉折點。深圳特區建發集團，作為深圳市政府的「親兒子」，先後投入70億元左右的真金白銀（19億港元入股成為單一最大股東、50億元接盤西安華南城項目），試圖將華南城從泥潭中拉出來。結果呢？自己反被拖入泥潭，面臨著國際債權人的追索。
根據財務年報，截至2024年底，華南城總負債高達609億港元，其中即期計息債務達182.41億港元，而現金及銀行存款僅為7.177億港元。
與之對比的是，中國恆大去年1月29日被香港高等法院頒令清盤，其8月12日晚公告稱，8月25日從港交所退市。
中國恆大集團債務清盤人在8月12日發布的報告中表示，收到187份債權證明表，負債遠高於此前估計，現階段整體重組無望。
但華南城被勒令清盤，這不再是恆大集團和創辦人許家印的破產，而是國有資本已經無力的表現。意味著在中國房地產這場史無前例的危機面前，所謂的「國家隊」也不能阻擋危機，反而正在以一種更隱蔽的方式，從中國內地向香港蔓延和傳導。
誰還相信「一兩年消化庫存」的童話？
就在市場風聲鶴唳之際，有港媒8月12日報導稱，如果利率下調、市民收入增加、新移民需求上升，香港樓市「期望未來一至兩年內可消化大部分住宅存貨」。
描繪的前景看起來很美好，但在筆者看來，這更像是一個精心包裝過的「偽命題」，是一個在殘酷現實面前不堪一擊的童話。
我們不妨逐一拆解三個前提條件：
1、利率下調？香港實行的是聯繫匯率制度，港元利率基本跟隨美元。美國勞工統計局8月12日發布的數據顯示，今年7月核心CPI同比上漲3.1%，漲幅高於6月的2.9%，並遠高於美聯儲制定的2%目標。美聯儲9月份是否降息仍不存在不確定性。在美聯儲對降息慎之又慎的背景下，香港有多大的獨立降息空間？即便有小幅下調，對於動輒數百萬元、上千萬元的房價來說，這無異於杯水車薪。
2、市民收入增加？這或許是三個條件中最具諷刺意味的一個。香港甲級寫字樓的空置率已飆升至19%的歷史高點。寫字樓空置意味著企業在收縮、在裁員，甚至在倒閉。在這樣的宏觀環境下，如何普遍的「收入增加」？
3、新移民需求上升？的確，在中共治下，各類「人才計畫」為香港帶來了新的內地人口。但這些「新香港人」面對一個正在下行的市場，還有多少信心和能力去接盤？他們中的許多人，在內地同樣面臨著資產縮水的困境。更何況，近幾年香港政商環境變化，流失的是擁有巨額財富和國際視野的精英階層，而試圖用數量來彌補質量的缺口，其購買力完全不在一個量級。
說白了，這種「可消化大部分住宅存貨」不過是一種試圖安撫市場的公關話術。它迴避了最核心的問題–信心。當信心崩塌時，任何技術性的利好都無法扭轉趨勢。
匯豐報告揭示的「系統性風險」
而當匯豐銀行（HSBC）那份財報中73%香港商業地產貸款被列為高風險的警報響起時，中港兩地樓市那共同的命運似乎已然清晰可見。
這份報告的核心數據，值得每一個關心香港樓市未來的人反複閱讀：
截至6月底，匯豐在香港320億美元的商業房地產貸款中，有高達73%（約234億美元）被標記為「出現減損」或「面臨信用風險增加」。一年前，這個比例還不到30%。這種斷崖式的惡化速度，令人不寒而慄。
被明確標記為信用風險增加的貸款，從年初的65億美元，短短半年內暴增至181億美元。這說明風險不是在緩慢積累，而是在加速爆發。
匯豐是香港最大的商業銀行，當匯豐都開始撥出巨額準備金來應對潛在壞賬時，我們就應該知道，水面下的冰山有多麼巨大。匯豐銀行第二季撥備了11億美元預期信貸損失準備金，其中4億美元用於香港商業房地產風險敞口。
晨星（Morningstar）的分析師邁克爾·馬克達德（Michael Makdad）對匯豐的報告說得很直白：「這肯定是在發出重大的警告訊號」。
從新世界發展這樣的老牌家族財團，到匯豐旗下恆生銀行所面對的那些小型建商，債務壓力不斷傳導。香港樓市已經從個別企業的流動性問題，演變成了整個銀行體系都必須嚴肅面對的系統性風險。匯豐用無可辯駁的數據證明，香港經濟的根基正在被動搖。
中港一體化的金融絞索
華南城的清盤與匯豐的警告，看似是兩條獨立的新聞，但它們指向同一個無法迴避的未來：中港兩地樓市，乃至整個金融體系，是否正在進入一個同頻共振、螺旋下墜的危險週期？
這種「共振」體現在兩個層面：
首先，是金融層面的共振。過去，香港是中國企業，特別是房地產企業熱衷的國際融資碼頭。內地房企通過在香港上市、發行美元債，獲得了海量的國際資本。香港也因此成為了全球最大的離岸人民幣中心和資產管理中心。
但現在，以恆大、華南城為代表的內地房企在香港集中違約、清盤，直接衝擊的是持有這些債券的國際投資者和香港本地金融機構。
這導致中國企業，尤其是房地產企業的信用，在國際市場上已接近破產。未來不要說融資，能借到錢展期都成了奢望；內地房企的債務危機，已經直接轉化為香港銀行業的資產質量危機。銀行為了自保，必然會收緊對本地市場的信貸。
其次，是政策與經濟基本面的共振。中國經濟下行，香港正在成為風險的「放大器」。中共政府為了應對內地的房地產危機和地方債務問題，採取的措施是加強資本管制、「過緊日子」、是要求金融系統向「實體經濟」輸血（主要是國企）。這一切都意味著，從內地流向香港的活水正在枯竭。
而香港自身呢？為了「救市」，港府撤銷了所有樓市「辣招」，但這並未能扭轉市場的悲觀預期。因為決定香港樓市未來的，早已不僅僅是香港本地的供需，而是整個中港經濟的基本面。
中港兩地已經是一個深度捆綁的經濟共同體。當中國經濟引擎熄火，國際資本會因政治風險而加速離場，香港樓市就失去了最重要的支撐。華南城的倒下，證明了「國家隊救市」的無效；而匯豐的警告，則預示著這場危機正在如何吞噬香港自身的金融穩定。